Depuis quelques années, les grandes écoles françaises réinvestissent massivement dans leurs campus. Derrière cette course à l’immobilier, une conviction s’impose : les lieux façonnent le collectif, le bien-être et la qualité de l’apprentissage. Du cœur de Paris aux villes de région, les établissements cherchent aussi à répondre à un défi : bâtir pour trente ans dans un secteur bousculé par le numérique, l’IA et de nouveaux usages, nous explique Delphine Manceau, présidente de la Conférence des Grandes écoles (CGE) et directrice générale de Neoma Business School.
Cet entretien est extrait du livre blanc « Les campus de demain », réalisé par HEADway Advisory en collaboration avec Bouygues Construction et Linkcity. Ce livre blanc s’appuie sur 30 entretiens d’experts ainsi que sur une enquête menée auprès d’une vingtaine d’établissements, représentant plus de 83 000 étudiants et près de 1 million de m² de surfaces. Il met en lumière un constat fort : l’immobilier constitue aujourd’hui un levier stratégique majeur pour l’attractivité et l’expérience étudiante, et un facteur déterminant dans la transformation des établissements. Pour le consulter : index
Olivier Rollot : Les grandes écoles investissent de plus en plus dans leurs campus. Comment l’expliquez-vous ?
Delphine Manceau : Nous observons un rattrapage. Historiquement, les campus étaient davantage valorisés dans d’autres pays, notamment aux États-Unis, au Royaume-Uni ou en Suisse. En France, nous avons pris plus récemment la mesure de leur rôle dans le vivre ensemble et dans la qualité de la vie étudiante.
Nous pouvons citer des exemples emblématiques : le campus Saint-Thomas de Sciences Po, le nouveau campus de CentraleSupélec, ou encore plusieurs projets récents dans les écoles de management, avec de nouveaux sites parisiens et des nouveaux campus dans différentes villes.
O.R : Qu’est-ce qui caractérise cette nouvelle génération de campus ?
D.M : Nous mettons au centre de nos campus la vie étudiante et la dimension collective. Les lieux influencent directement nos interactions : ils peuvent créer de la convivialité, apaiser, favoriser les rencontres entre étudiants, professeurs et personnels, ou au contraire les limiter. Nous cherchons donc à concevoir des espaces qui facilitent les croisements entre programmes et profils.
O.R : Vous parlez d’architecture, mais aussi de culture d’établissement.
D.M : Nous travaillons sur les deux. Les architectes peuvent créer des lieux où les circulations, les zones communes et les points d’arrêt encouragent les rencontres et la sérendipité. Ensuite, nous devons imaginer et stimuler les activités qui transforment ces rencontres en projets : travaux de groupe, vie associative, événements, initiatives au service du territoire.
O.R : Qu’est-ce qui fait la réussite d’un campus aujourd’hui ?
D.M : Ce doit être un lieu qui donne envie de venir, de rester, de travailler, de se rencontrer. Un lieu flexible, capable d’évoluer. Un lieu protecteur, au sens de la sécurité et de l’accompagnement. Et un lieu connecté à une ville et à un territoire, parce que la vie étudiante ne s’arrête pas à la porte d’un bâtiment.
DES CAMPUS DIFFÉRENTS SELON LES VILLES, DES USAGES DIFFÉRENTS SELON LES RYTHMES
O.R : Vous dites souvent qu’un étudiant heureux est un étudiant qui peut vivre et travailler sur son campus. Mais un campus de centre-ville et un autre plus éloigné ont forcément des usages différents ?
D.M : Nous devons nuancer selon les configurations. Un campus en centre-ville, notamment à Paris, entraîne des usages plus mobiles : les étudiants se déplacent beaucoup, viennent et repartent, parfois dans les cafés alentour. Dans une implantation plus éloignée, les étudiants restent davantage sur place et le campus devient le lieu de vie central.
Nous le voyons dans les bibliothèques : elles sont très occupées. Cela rappelle que, même en environnement urbain, les étudiants cherchent des lieux pour travailler ensemble et se concentrer.
O.R : Qu’est-ce qui a changé depuis la période Covid ?
D.M : Nous avons pris conscience de l’importance d’être ensemble. Nous avons aussi vu monter des préoccupations liées à la santé mentale, au bien-être et à l’isolement. Nous devons donner envie aux étudiants de venir sur place : retrouver leurs camarades, croiser des professeurs, vivre des expériences collectives. La dimension émotionnelle et relationnelle pèse beaucoup dans l’envie d’apprendre et dans l’épanouissement.
O.R : Concrètement, comment un campus « fabrique » cette envie ?
D.M : Nous renforçons tout ce qui déclenche la présence de nos étudiants : activités sportives, vie associative, lieux de travail adaptés, espaces communs, événements. Les grandes écoles ont une tradition forte sur ces sujets — sport, associations, junior-entreprises, initiatives sociales et environnementales — mais nous les stimulons davantage, notamment depuis la reprise post-Covid, qui a demandé du temps.
ARCHITECTURE, PROGRAMMATION ET PARADOXE DU TEMPS LONG
O.R : Construire un nouveau campus, c’est un chantier technique. Par où commencez-vous ?
D.M : Nous commençons par le programme : un cahier des charges très détaillé, souvent plusieurs centaines de pages, qui traduit les besoins quantitatifs et qualitatifs. Nous le construisons avec beaucoup d’ateliers : étudiants, équipes pédagogiques, personnels, fonctions support. Nous devons intégrer les cours, la vie étudiante, les conférences, les rentrées, les oraux, et les usages du quotidien.
O.R : Vous intégrez aussi l’ouverture sur la ville ?
D.M : Nous la travaillons, parce qu’un campus peut accueillir des événements, des conférences, des acteurs locaux. Nous pouvons, par exemple, accueillir des initiatives d’entreprises, d’associations professionnelles, ou d’institutions de santé de la région. Cela participe à l’ancrage territorial et à la vitalité du site.
O.R : Une fois le programme défini, comment passez-vous à l’action ?
D.M : Nous organisons un concours d’architectes. Ensuite, nous constituons une équipe projet : direction immobilière, conduite des travaux, suivi, et choix d’aménagements intérieurs. Nous faisons appel à un architecte pour le bâtiment, et souvent à un spécialiste pour l’architecture intérieure, l’ameublement et l’aménagement. Nous mettons également en place un comité de validation pour garantir la cohérence : identité de l’école, valeurs, priorités, et continuité entre les sites lorsque l’établissement est multi-campus.
O.R : Vous insistez sur un point : la difficulté de se projeter dans ce que sera l’enseignement à dix ou vingt ans.
D.M : Nous faisons face à un paradoxe. Nous construisons un campus pour plusieurs décennies, alors que l’enseignement supérieur évolue très vite, notamment avec les transformations numériques et l’IA. Nous misons donc sur la flexibilité : des espaces transformables, capables d’évoluer en fonction des usages réels.
O.R : Même un programme bien pensé peut devenir obsolète ?
D.M : Nous le constatons. Un projet conçu avant le Covid, par exemple, peut nécessiter des adaptations rapides. Certains usages imaginés se confirment, d’autres changent, parce que le secteur bouge très vite.
Certaines automatisations, par exemple sur le chauffage ou la régulation des espaces, peuvent générer des effets indésirables si elles ne s’adaptent pas aux rythmes réels : arrivée le matin, présence tardive, variations de fréquentation. Nous avons besoin de systèmes qui servent l’usage, pas qui l’entravent.
SANTÉ MENTALE, SÉCURITÉ ET NOUVELLES ATTENTES
O.R : La question du bien-être étudiant est désormais centrale dans l’enseignement supérieur. Comment la prenez-vous à bras le corps dans la conception de nouveaux campus ?
D.M : Notre mission s’est élargie : nous ne faisons pas seulement de l’académique, nous accompagnons des jeunes au moment où ils deviennent adultes et où ils vivent parfois loin de leur famille pour la première fois. Le monde extérieur est perçu comme plus anxiogène, et cela renforce l’attente d’un cadre protecteur.
Nous voyons monter des facteurs d’isolement et d’anxiété, parfois liés aux écrans, parfois liés aux inquiétudes géopolitiques ou climatiques. Être ensemble aide. Les projets collectifs et la vie associative peuvent aussi transformer une inquiétude diffuse en capacité d’action. Nous voyons par exemple que des associations et des projets liés au climat peuvent donner le sentiment d’agir, donc de ne pas être impuissant. Le collectif joue un rôle protecteur.
Nous développons également des dispositifs : infirmières, psychologues, services d’accompagnement. L’architecture compte aussi : des espaces visibles, accessibles, identifiables, parce que des services placés à l’écart sont moins utilisés.
O.R : Le bien-être de vos étudiants et personnels est devenu une boussole ?
D.M : Nous intégrons davantage le bien-être : lumière, nature, confort, qualité des espaces. Certains lieux deviennent très symboliques parce qu’ils incarnent cette attention. Plus largement, nous savons que la qualité d’un campus se joue aussi dans les détails : l’envie d’y rester, d’y étudier, d’y pratiquer un sport, d’y retrouver des camarades.
VILLE, QUARTIER ET VIE AUTOUR DU CAMPUS
O.R : Vous défendez l’idée d’un campus intégré à la ville. Pourquoi ?
D.M : Différents modèles existent, des campus qui constituent un monde en soi, un peu isolé de l’extérieur, ou des campus dans des quartiers vivants, avec des services et une vie autour. L’objectif n’est pas seulement que les étudiants restent dans les bâtiments, mais aussi qu’ils trouvent un environnement qui ne se vide pas quand les cours se terminent.
O.R : Cela change la relation avec les collectivités locales ?
D.M : Les collectivités sont très actives pour attirer ou conserver des établissements d’enseignement supérieur. Elles y voient un levier : retenir les jeunes, attirer des étudiants d’ailleurs, dynamiser la vie culturelle et économique, créer de l’activité, parfois encourager l’entrepreneuriat.
Nos établissements peuvent d’ailleurs bénéficier de subventions de la ville et de la région pour des projets immobiliers. Ces politiques sont souvent stratégiques : si un lycéen quitte sa ville pour ses études, il existe un risque qu’il ne revienne pas. Les élus veulent donc renforcer l’attractivité locale.
O.R : Et à long terme, cela peut vraiment « transformer » un territoire ?
D.M : Nous le constatons : un campus apporte une population plus jeune, de la vie, des stages, des liens avec les entreprises et les institutions locales. Certains diplômés reviennent quelques années plus tard, notamment lorsqu’ils cherchent une qualité de vie différente de la région parisienne. Cela contribue à une dynamique durable.
LES ENJEUX PROPRES AUX ETUDIANTS INTERNATIONAUX
O.R : Un enjeu des écoles sur les campus est aussi l’intégration des étudiants internationaux. Comment évitez-vous que se constituent des « groupes fermés » ?
D.M : Le risque est le regroupement des internationaux entre eux ou même par nationalité. Dans la pédagogie, nous pouvons organiser des groupes mixtes. Dans la vie étudiante, nous devons encourager les associations à intégrer des étudiants internationaux, et créer des dispositifs de parrainage entre étudiants français et internationaux.
O.R : Les étudiants internationaux sont-ils déçus par la qualité des campus en France ?
D.M : Nous ne le constatons pas. Dans les enquêtes de satisfaction, les retours sont globalement positifs sur l’expérience de campus et, plus largement, sur la vie en France, avec des nuances possibles selon les référentiels culturels.
FORMATION CONTINUE : À PART OU AU CŒUR DU CAMPUS ?
O.R : Les espaces de formation continue doivent-ils être spécifiques sur les campus ?
D.M : Ils sont souvent conçus avec des contraintes spécifiques : groupes plus petits, salles différentes, niveau de prestations plus élevé. Une question revient régulièrement : faut-il isoler l’executive education, comme cela s’est fait traditionnellement, ou au contraire favoriser des croisements avec les étudiants plus jeunes ?
Nous voyons deux logiques. L’isolement répond à une attente de confort et de services dédiés. Les croisements peuvent enrichir l’expérience, parce que certains participants viennent aussi chercher un contact avec la jeunesse et les dynamiques d’un campus vivant.
