ECOLES DE MANAGEMENT

Ecoles de management : la bataille des campus

En septembre 2024 emlyon emménagera dans ce qui sera à n’en pas douter le plus beau campus des écoles de management françaises

emlyon vient de présenter l’état d’avancement de la construction de ses nouveaux locaux en plein centre-ville. A son image les écoles de management construisent depuis cinq ans de nouveaux campus et beaucoup vont encore voir le jour dans les années à venir. Les enjeux sont considérables : tant en termes de conditions d’enseignement que de valeur pour les écoles qui peuvent ainsi présenter des actifs de premier ordre. Parfois aidées par des collectivités qui souhaitent recevoir plus d’étudiants elles ont aij les moyens d’investir sur le long terme. Les grands de l’immobilier ne s’y trompent pas qui voient en elles des clients pérennes et solvables. Tour d’horizon et des enjeux.

emlyon, BSB, Inseec, Esdes, Essca : ça se passe à Lyon. A Lyon c’est une bataille entre écoles de management qui se joue largement aussi sur la qualité de leurs campus. Alors que deux écoles postbac, l’Esdes et l’Essca, peuvent s’enorgueillir de la qualité de leurs campus, « BSB souhaite devenir la deuxième grande école de management lyonnaise » explique son directeur, Stéphan Bourcieu. Celui-ci a présenté son plan stratégique Up 2027 qui passe essentiellement par son développement lyonnais : « Nous avions 214 étudiants à Lyon en 2018 et plus de 800 aujourd’hui. Notre futur campus de 10 000 m2 pourrait accueillir 2 500 étudiants en 2025».

Celle qui reste la première, emlyon, a dévoilé quant à elle l’état d’avancement de son futur campus qui ouvrira ses portes en septembre 2024 au sein d’un écosystème universitaire qui compte déjà 40 000 étudiants. « On se rapproche aussi de nos étudiants qui vivent déjà pour la plupart près du futur campus », se félicite Teddy Breyton, maître d’ouvrage d’un projet qui a nécessité 120 millions d’euros d’investissement. Si, avec un peu plus de 25 000 m2, la surface totale est à peu près la même que celle dont dispose aujourd’hui l’école à Ecully c’est cette fois-ci dans un seul bâtiment que pourront cohabiter et se rencontrer tous les étudiants. Pour être précis un tiers à la fois puisque le campus peut abriter environ 3 000 des 9 000 étudiants de l’école en situation de cours.

Une centaine de salles de cours, un grand jardin privatif planté de 152 arbres – un par année de l’école – avec un rez-de-jardin qui permet de connecter les deux bâtiments tout en gardant une traversée centrale, mais aussi une grande agora qui sera un lieu événementiel pour répondre aux besoins de la communauté et faire rayonner l’école, ce campus « constituera un véritable levier pour attirer les meilleurs étudiants et enseignants chercheurs au cœur du dynamique écosystème lyonnais » promet la présidente du directoire de l’école, Isabelle Huault.

Neoma, MBS et TBS Education : de nouveaux campus en régions. Si la construction du nouveau campus de emlyon est déjà bien avancée, TBS Education démarre tout juste ceux de son nouveau campus qui ouvrira en 2026. Sur 32 000m², il pourra accueillir plus de 4 500 étudiants. « Il sera doté d’espaces dédiés aux activités associatives, à la vie étudiante, aux projets d’entreprises (incubateur) et aux activités sportives mais aussi d’équipements de pointe permettant de développer des formats pédagogiques innovants dans l’hyper centre de la ville », explique la directrice générale, Stéphanie Lavigne. La stratégie immobilière est au cœur du développement de TBS Education. Après les nouveaux locaux qui ont ouvert leurs portes à Paris et Barcelone, un campus sera également construit à Casablanca.

Le nouveau campus de Neoma à Reims, qui pourra accueillir 4 700 étudiants sur un site d’une surface de 35 000 m2 à la rentrée 2025, est quant à lui encore à l’état de projet. Plus de quarante cabinets d’architectes ont concouru pour sa conception et c’est le cabinet danois Henning Larsen qui a été choisi. « Ce projet présente plusieurs atouts et notamment une forte identité visuelle qui rendra le campus parfaitement reconnaissable. Il rassemble des éléments identitaires très forts comme le grand hall qui place l’étudiant au cœur du bâtiment. Nous avons également privilégié l’usage du bois et du verre, pour favoriser la convivialité et la luminosité des espaces. Plusieurs espaces verts, facilement appropriables, sont prévus à l’extérieur comme à l’intérieur du campus », commente la directrice générale de l’école, Delphine Manceau.

A Reims Neoma ouvrira à la rentrée 2025 un superbe écrin dans le centre-ville

Montpellier BS s’apprête de son côté à déménager de son campus historique – l’école y est implantée depuis 1972 et « un peu à l’étroit » – pour voguer vers un nouveau quartier en devenir de la ville près de la nouvelle gare TGV. En 2025, MBS emménagera ainsi dans un nouveau bâtiment de 22 000 m2 contre 14 000 aujourd’hui sur sept étages. « Nous y travaillons depuis 2012 et cela a pris du temps face à des recours en justice et des changements politiques mais nous avons finalement pu acheter le terrain en 2018 et les travaux démarreront au printemps 2023 », se félicite son directeur général, Bruno Ducasse.

La course vers Paris continue. Dans leur analyse sur L’Immobilier d’enseignement les experts du conseil en immobilier d’entreprise CBRE notent tout l’intérêt que les écoles de région ont à s’implanter à Paris ou dans la banlieue proche. Les deux implantations les plus spectaculaires de ces deux dernières années – chacune sur plus de 15 000 m2 – ont ainsi été toutes proches de la capitale : Skema s’est installée en 2021 à Suresnes puis l’EM Normandie en 2022 à Clichy. « Nous avons la chance de pouvoir bénéficier d’une architecture conçue à la base pour des bureaux mais pensée comme un campus. Clichy est au cœur du développement du Grand Paris, tout près de la nouvelle cité judiciaire. Nous avons eu un vrai coup de cœur pour ce quartier plus humain, plus chaleureux. Nous allons nous impliquer avec la mairie qui a de grands projets pour la ville et est ravie de voir arriver 3 000 étudiants, qui contribueront à dessiner le futur », explique le directeur général de l’EM Normandie, Elian Pilvin.

C’est souvent le développement de l’alternance qui conduit les écoles à s’implanter à Paris comme l’explique Stéphanie Lavigne, qui vient d’installer TBS Education dans de nouveaux locaux : « Il s’agit notamment de mieux recevoir nos étudiants en apprentissage dans la capitale, pour lesquels il est compliqué d’aller suivre leurs cours à Toulouse,  tout en y développant toujours l’Executive Education ». Même réflexion du côté de Grenoble EM qui va ouvrir un nouveau campus à Pantin en 2023 pour y recevoir notamment les étudiants de la troisième année du programme Grande école en alternance. Pourvu d’une structure en bois, ce nouveau campus se développera sur 6 000 m2, soit le triple des locaux actuels à Paris qui reçoivent 800 étudiants avec une croissance annuelle de 30%. Il pourra recevoir jusqu’à 2 500 étudiants dans des locaux qui se veulent « future proof ». « Nous voulons créer un lieu de vie. Tous les espaces ont été pensés pour favoriser les échanges. Nous avons dilaté tous les espaces et même les couloirs sont des lieux de vie », définit l’architecte. Doté d’un amphithéâtre de 300 places et de vingt salles de cours hyflex, le campus possédera également un rooftop arboré qui permettra aux étudiants de se retrouver dans un environnement particulièrement propice. Après un investissement initial de cinq millions d’euros, les loyers annuel seront d’un peu moins de 2 millions d’euros chaque année.

C’est à Suresnes, aux portes de Paris, que Skema a ouvert en 2021 un spectaculaire campus de 15 000 m2

C’est sans doute le campus le mieux connecté de France. C’est dans les locaux de AIVANCITY à Cachan, aux portes de Paris, qu’Excelia BS a implanté son nouveau campus parisien. Cette nouvelle implantation lui d’y déployer son Master Grande École en 5 et des formations Executive sur-mesure. A horizon 2025, ce sont 600 étudiants qui suivront les enseignements d’Excelia à Cachan aux côtés réunies au sein de l’« l’Alliance pour les Sciences et la Technologie Paris-Cachan » : l’ESTP Paris, l’EPF Engineering School, ESITC et bien sûr aivancity.

Bien sûr les écoles parisiennes depuis longtemps ne restent pas sans réagir. L’ESCP entame ainsi une grande rénovation de son campus parisien d’ici 2027. Financé par la CCI Paris-Ile de France avec l’aide de la fondation, un budget de 50 millions d’euros sera consacré à cette rénovation. Au final l’école bénéficiera de plus de 20 000 m2 de surfaces utiles pour 18 000 aujourd’hui. « Grâce à l’ingéniosité de nos architectes nous aurons des espaces de co-working nouveaux », souligne son directeur général, Frank Bournois. Une transition qui passe par le déplacement de l’ensemble des équipes sur les campus de Montparnasse et Champerret de l’école à partir de septembre 2023. Quatre ans de déplacements donc pour « éviter que les personnels souffrent des travaux ».

Le campus historique de l’Inseec BS, à proximité du Canal Saint-Martin et de la place de la République, s’est quant à lui agrandi de plus de 50 % en ouvrant un nouveau bâtiment de 8 000 m². « Nous pouvons y accueillir 1 700 élèves avec des espaces modulables, un incubateur, une salle des marchés équipée par Bloomberg, un Career Center, un centre de recherche, des espaces de co-working, des lieux de rencontre pour les associations étudiantes, une cafétéria, une salle de dégustation, 2 amphithéâtres et même un rooftop intérieur où trône un oranger », nous fait visiter le directeur de l’Inseec BS, Thomas Allanic.

  • La Défense nouveau lieu universitaire. C’est un campus emblématique dans un environnement qui pourrait devenir de plus en plus dédié à l’enseignement supérieur : l’ICN s’est installée à La Défense à la rentrée 2022. Elle y rejoint ainsi le Pôle Léonard de Vinci, l’Iéseg, l’Esce, Paris-Dauphine ou encore l’EDC toute proche dans un environnement de bureaux très porteur aujourd’hui. « Nous étions déjà à La Défense mais nous avons eu là l’opportunité de passer de 2 000 à 8 000 m2 pour y recevoir des étudiants dont les effectifs sont en train d’exploser, que ce soit en programme Grande école ou en bachelor. Il reste à y créer des équipements dédiés pour les étudiants comme un restaurant universitaire », explique Florence Legros, la directrice de l’ICN.

Les villes veulent toutes leur campus. Si Paris attire les écoles de région, les écoles se développent de plus en plus sur des campus sur tout le territoire. Après avoir racheté l’Escem en 2021, Excelia va s’installer dans de nouveaux locaux à Tours en 2024 sur une surface de 5300 m2. Le nouveau campus sera doté d’un amphithéâtre de 200 places, d’espaces de coworking et de salles de cours connectées et en comodalité. Élaboré selon le principe des « smart campus » il aura une approche« totalement phygitale ». Un budget d’environ 2 millions d’euros sera en effet mobilisé pour doter le campus d’équipements audio/vidéo, d’infrastructures informatiques et de mobilier adapté aux espaces d’apprentissage et de vie étudiante. Une nouvelle illustration des ambitions globales du Groupe Excelia. « Je veux créer le premier pôle associatif multidisciplinaire, multi-campus sous une même marque tout en restant une association et un établissement d’enseignement supérieur privé d’intérêt général (EESPIG) », confie son directeur général, Bruno Neil.

Même logique du développement sur tout le territoire – Aix-en-Provence, Angers, Bordeaux, Lyon, Paris et en 2022 Strasbourg – du coté de l’Essca comme l’analyse son directeur général, Jean Charroin : « Nous avons fait le choix du multi-campus plutôt que du multi programme – 90% de nos étudiants sont dans deux programmes, le PGE et le bachelor -, afin d’assurer la meilleurs organisation possible ». Et pas seulement en France : déjà présente en Chine et en Hongrie, l’Essca poursuit le développement international de ses campus en s’implantant en Espagne, à Malaga, en 2023.

Ces nouveaux bâtiments sont souvent financés par des collectivités qui voient un vrai intérêt à voir s’installer ces écoles. Sciences Po a ainsi essaimé au Havre, Dijon, Nancy, Poitiers, Reims et même Menton en obtenant des financements locaux. Orléans Métropole avait lancé fin 2017 un appel à manifestation d’intérêt dans l’objectif « d’intéresser et d’accueillir de nouveaux établissements d’enseignement supérieur sur son territoire ». En compagnie de l’ESTP et d’Agro ParisTech, l’ISC a répondu à l’appel et s’y est implantée à la rentrée 2019 en plein cœur de la ville. « Nous avons déjà une université, une école d’ingénieurs, une école d’art et design, un bachelor en management. Mais tout cela n’est pas suffisant pour une capitale régionale comme la nôtre. Si nous voulons progresser dans un bassin d’emploi dynamique il nous faut attirer sur notre territoire une offre d’enseignement supérieur plus importante », confiait à l’époque le maire d’Orléans et président d’Orléans métropole, Olivier Carré.

De nouvelles normes académique. De plus en plus d’architectes se spécialisent dans les bâtiments universitaires comme le Cabinet Jean-Pierre Lott qui vient d’ouvrir le « Studium » de l’université de Strasbourg et le nouveau campus de l’ESTP (École spéciale des travaux publics, du bâtiment et de l’industrie) à Troyes. On doit à l’agence Patriarche le Campus Condorcet, un bâtiment de l’université de Lausanne et maintenant le projet de nouveau campus de Neoma à Reims. Qui bénéficiera de l’expérience de son récent campus parisien comme l’explique sa directrice générale, Delphine Manceau : « Comme ce fut le cas avec notre nouveau campus parisien, ce nouveau projet immobilier nous permet d’allier, au même moment, la transformation pédagogique, digitale et architecturale que connaît actuellement le secteur de l’éducation. L’objectif est de garantir à nos étudiants des conditions d’études alignées sur les meilleurs standards mondiaux ».

Ce que confirme Stéphanie Lavigne pour TBS Education : « Tous nos futurs bâtiments que nous exploiterons ont effectivement été définis avec les nouvelles normes pédagogiques. Nous investissons beaucoup dans les locaux et les salles pour les rendre plus interactifs. Ces nouvelles normes sont largement définies avec les entreprises. Elles nous aident à réfléchir et notamment à créer des blocs de compétences que nous testons sud des cohortes ».

Des exigences spécifiques. Classés à la fois ERP (établissements recevant du public) et EICSP (équipements d’intérêt collectif et services publics) les bâtiments universitaires doivent répondre à des cahiers des charges très stricts. Bien plus que de simples bâtiments de bureaux ! Pour emménager dans un immeuble de bureaux à Puteaux, l’EDC a ainsi dû bâtir un nouvel escalier extérieur. A La Défense l’ICN a dû réfléchir à l’acoustique de ses nouveaux locaux. Pour ses nouveaux locaux ESCP a prévu la construction de 3 000 m2 de terrasse végétalisées et d’un « rooftop festif » ouvert sur tout Paris. « L’une des grandes questions est de passer d’un ilot de chaleur à un ilot de fraicheur », explique Marie Boutet, la directrice du cabinet d’architecture en charge du projet, qui veut également « créer des espaces modulables ». Les cours intérieures des différents bâtiments vont être remises au même niveau pour permettre une plus grande fluidité dans les déplacements.

Depuis plusieurs années, KEDGE réalise quant à elle un bilan carbone et déploie un plan de réduction de ses émissions de gaz à effet de serre. D’ici 2025, elle entend diminuer de 60% son empreinte carbone campus et déplacements professionnels pour tendre vers la neutralité carbone en combinant sobriété et compensation de ses émissions incompressibles. Le plan de sobriété renforcé de KEDGE passe d’abord par des travaux de modernisation de ses campus afin d’améliorer leur performance (isolation thermique, thermostats intelligents, éclairage LED, pompes à chaleur…). Les nouveaux bâtiments du campus parisien ont bénéficié du label HQE (Haute Qualité Environnementale). Températures de chauffage (19°C) et de climatisation (26°C) sont limitées. Grâce à des nouveaux outils de pilotage, la consommation énergétique (chauffage, lumière) peut être contrôlée et régulée. Enfin le campus de Marseille possède des panneaux photovoltaïques sur ses toits qui produisent de l’électricité. A Bordeaux, grâce à ses panneaux solaires thermiques, le campus pourrait bientôt être autonome en eau chaude.

 Virtuel et réel complémentaires. Il n’est plus aujourd’hui question de travailler à distance comme pendant le confinement mais de donner le choix du mode d’apprentissage à chaque étudiant. « Nous voulons donner à chacun de nos étudiants le choix de venir ou pas sur des campus qui sont aussi des lieux de vie. Ce sont en quelque sorte des prolongements de leur maison. D’ailleurs nos étudiants sont revenus sur les campus dès que la jauge l’a permis. L’enseignement en ligne ne peut pas prendre le pas sur la dialectique classique. Pour apprendre il faut de l’interaction, du contact, se voir pour mieux parler, se comprendre », assure la directrice générale de Skema, Alice Guilhon.

Pour faire vivre cette double dimension présentiel / distanciel, Grenoble EM et INETUM, ESN des services et des solutions digitales en Europe, créent un « Campus Virtuel ». « Nous voulons construire des campus « liquides », c’est-à-dire où il sera facile de passer d’un environnement à un autre avec des cours en ligne comme en présentiel », établit le chef de projet des deux nouveau campus, Jean-Philippe Renard, qui rappelle que « les espaces physiques sont nécessaires aux étudiants tout simplement pour apprendre les codes ».

Sur sept étages le nouveau bâtiment barcelonais de TBS Education dispose ainsi de salles de cours entièrement équipées pour un double enseignement en présentiel et distanciel. « L’enseignant est constamment filmé par une caméra comme les étudiants qui posent des questions dans la salle de cours. C’est une expérience de semi-présence pour ceux qui ne peuvent pas venir, par exemple parce qu’ils n’ont pas finalement reçu de visa », livre Olivier Benielli.

 De lourds investissements. Tous ces nouveaux campus, construits ex nihilo ou s’installant dans d’anciens immeubles de bureaux, génèrent des investissements considérables pour les écoles de management. Pour construire son nouveau vaisseau amiral toulousain, dont elle sera propriétaire, un budget de 120 millions d’euros a été engagé sur cinq ans par TBS Education. Il inclue un soutien financier du Conseil régional à hauteur de 6,5 millions d’euros et la cession du foncier par Toulouse Métropole. Propriétaire de son futur nouveau campus de Reims, Neoma portera l’investissement de cette opération immobilière estimée à 109 millions d’euros. Le projet sera principalement financé par fonds propres et par emprunt. Il bénéficiera également de subventions des collectivités locales. La communauté urbaine du Grand Reims a déjà acté sa participation à hauteur de 10 millions d’euros.

Construire un campus, un nouveau challenge passionnant pour Bruno Ducasse qui suivait déjà le dossier de près à la direction de la chambre de commerce et d’industrie locale : « Depuis trois ans nous travaillons sur le montage financier avec les CCI de l’Hérault et d’Occitanie et la région. Avec les architectes nous affinons le projet pièce par pièce ». Les locaux actuels ont quant à eux été vendus pour y construire des logements.

Un immobilier très porteur. C’est une part du marché de l’immobilier qui s’est envolée de façon spectaculaire. Selon l’étude sur L’Immobilier d’enseignement menée par CBRE, l’enseignement supérieur a ainsi été à la base de 20% des transactions de grandes surfaces (plus de 5 000 m2) menées en 2021 en France (12% en Ile-de-France et 30% en régions dépassant le secteur parapublic et public). Un volume, en particulier porté par les écoles de management, qui ne devrait pas se tarir dans les années à venir tant la concurrence et rude et le développement de l’enseignement supérieur privé spectaculaire. Comme emlyon le démontre en se réinstallant au centre de Lyon, CBRE note également que « la prime est accordée à la centralité, qui permet d’être plus proche des centres économiques, à proximité des entreprises, et au cœur d’un environnement urbain vivant procurant un sentiment de sécurité ».

Et si les montages financiers semblent si simples à réaliser pour les écoles de management c’est que l’enseignement supérieur dispose de nombreux avantages pour l’immobilier d’entreprise. Comme le souligne l’étude de CBRE, « les écoles présentent, en tant que preneur, des atouts non négligeables pour les bailleurs : ce sont des locataires pérennes, s’engageant généralement sur des durées plus longues que les preneurs bureaux et souvent en pré-commercialisation. Enfin, c’est une activité résiliente et contracyclique ». CQFD.

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Ancien directeur de la rédaction de l’Etudiant, ancien rédacteur en chef du Monde Etudiant. Olivier Rollot a développé de nombreuses expertises au service des communautés éducatives. Son expérience fait de lui un expert confirmé des stratégies de relation presse et des enjeux de communication et d’image pour l’enseignement supérieur. Il est également un expert reconnu des pédagogies innovantes et des nouveaux publics de l’enseignement supérieur, il est en effet l'un des experts français de la Génération Y. Olivier Rollot est directeur exécutif du pôle communication de HEADway Advisory depuis 2012 et rédacteur en chef de "l’Essentiel du Sup" (newsletter hebdomadaire) et de "l’Essentiel Prépas" (webzine mensuel).

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